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Immobilien zum Investieren  

Wie man zum Vermieter wird...
DEN FISKUS AM KAUF BETEILIGEN

Wohneigentum ist eine gute Altersvorsorge - auch wenn es vermietet wird.

Der Zeitpunkt ist günstig, um mit einer vermieteten Immobilie in die eigene Altersvorsorge zu investieren. Die Preise sind günstig, und Finanzierungen sind es dank niedriger zinsen auch. Die Bundesregierung hat zu Jahresbeginn die steuerlichen Rahmenbedingungen für Vermieter zwar verschlechtert, indem die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) für neu gebaute private Mietwohnungen gestrichen wurde. Statt bisher anfänglich vier Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten können Vermieter in den ersten zehn Jahren für neue Gebäude nur noch (die lineare AfA von) zwei Prozent jährlich absetzen (wurde das Gebäude vor 1925 errichtet, sind es 2,5 Prozent). "Das halbiert die Steuervorteile bei Neubauten in den ersten zehn Jahren", sagt Georg Thun-Hohenstein von der Sozietät Schomerus & Partner. "Bei einer längeren Betrachtung eines Immobilieninvestments relativiert sich der Nachteil aber schnell." Auch in der Branche reagiert man gelassen: "Das ist keine Katastrophe für Privatvermieter", sagt Jürgen Michael Schick vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Denn bei der vermieteten Eigentumswohnung steht die gebrauchte Immobilie im Mittelpunkt, und da hat sich steuerlich nichts geändert. " Ohnehin komme es mehr auf die nachhaltig zu erzielende Mietrendite an. Eine Immobilie müsse sich auch ohne steuerliche Vorteile rechnen, sagt er. "Jährlich können zwei Prozent der Anschaffungskosten abgeschrieben werden", so Thun-Hohenstein. Allerdings muß der Grundstücksanteil aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden, da Grundstücke nicht abgeschrieben werden können. "Zu den Anschaffungskosten gehören auch die anteiligen (die nicht aufs Grundstück entfallenden) Notar- und Maklerkosten sowie Grunderwerbsteuer.

Größter Posten für die steuerliche Rechnung einer vermieteten Eigentumswohnung sind aber in der Regel die Zinsen für die Kreditfinanzierung für das Objekt. Im Gegensatz zur selbstgenutzte Immobilie können sie steuerlich geltend gemacht werden. AfA, Zinsen, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zusammen übersteigen in der Regel die Mieteinnahmen. So entstehen Verluste aus Vermietung und Verpachtung, die steuerlich geltend gemacht werden können. Je nach persönlichem Grenzsteuersatz beteiligt sich dann der Fiskus mit bis zu 42 Prozent an diesen Verlusten. Die Folge ist eine geringere Steuerbelastung.

Es lohnt sich daher nicht, erst zu sparen und dann der Fiskus mit bis zu 42 Prozent an diesen Verlusten. Die Folge ist eine geringere Steuerbelastung. Es lohnt sich daher nicht, erst zu sparen und dann zu kaufen. Vermietete Immobilien sollten mit einem möglichst hohen Anteil an Fremdkapital finanziert werden. Allerdings müssen die eigenen finanziellen Reserven so bemessen sein, dass auch ein paar Monate Leerstand (Mietausfall) ohne Probleme verkraftet werden können. Spätestens beim Eintritt in das Rentenalter sollte die Immobilie schuldenfrei sein. Wer Modernisierungen an der erworbenen Immobilie plant, muß bedenken, dass diese Kosten nicht in jedem Fall steuerlich sofort abzugsfähig sind. "Wenn die Kosten 15 Prozent der Anschaffungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung übersteigen, müssen sie den Anschaffungskosten zugeordnet werden und können nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden", sagt Thun-Hohnestein.

Diese Verwaltungspraxis sei bisher umstritten gewesen, ist aber nun ins Gesetz ausgenommen worden. Aus steuerlicher Sicht kann bei der Finanzierung auch ein Disagio interessant sein. Das ist eine Art Zinsvorauszahlung an die Bank. Die Bank zahlt dafür zum Beispiel nur 95 Prozent des Kreditbetrages aus. Fünf Prozent der Kreditsumme sind sofort als Werbungskosten absetzbar. Auch dieser Vorteil sollte gestrichen werden. "Jetzt sieht es danach aus, dass er für Vermieter erhalten bleibt", sagt er. "Nur was über den marktüblichen Satz von fünf Prozent hinausgeht, soll über die Laufzeit des Kredites verteilt werden."
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